Le “rachat à soi-même”, ou OBO (Owner Buy Out), est une opération patrimoniale innovante qui permet de générer des liquidités en rachetant son propre patrimoine. En profitant du levier du crédit, cette méthode offre également la possibilité de transmettre son patrimoine à ses enfants tout en optimisant la fiscalité. Bien que complexe, cette stratégie peut produire des résultats remarquables lorsqu’elle est mise en œuvre correctement.
Le Fonctionnement :
Le principe du rachat à soi-même consiste à vendre son bien immobilier ou son entreprise à une société dont le propriétaire est l’initiateur et l’actionnaire. Cette opération se déroule généralement en plusieurs étapes :
1- Création d’une SCI ou holding : Cette société est souvent une Société Civile Immobilière (SCI) à capital variable, permettant de faciliter l’augmentation de capital nécessaire à l’opération.
2- Obtention du financement : La société achète le bien immobilier en recourant à un prêt bancaire. Les rendements locatifs remboursent les intérêts, lesquels sont déductibles du loyer.
3- Versement du prix de cession : Le propriétaire perçoit le fruit de la cession, ce qui lui permet de disposer de liquidités qu’il pourra réinvestir.
4- Vente du bien à la SCI/holding : La cession se déroule comme une vente immobilière ordinaire avec l’intervention d’un notaire.
OBO Immobilier
Dans le cadre immobilier, le rachat à soi-même permet de générer des liquidités tout en bénéficiant des avantages fiscaux liés à l’emprunt. Toutefois, cette opération doit être justifiée par des motivations patrimoniales ou juridiques solides pour éviter des sanctions fiscales.
OBO Corporate
Pour les entreprises, le montage financier permet à un dirigeant-actionnaire de créer une holding qui rachète sa propre entreprise via un endettement bancaire. La société de rachat reçoit les contributions en nature du dirigeant et contracte une dette pour financer l’acquisition. Les flux financiers futurs, sous forme de dividendes, remboursent la dette bancaire.
Avantages du Rachat à Soi-Même
- Effet de levier du crédit : Les taux d’intérêt bas permettent de dégager des liquidités de son propre patrimoine.
- Maîtrise de l’acquisition : En rachetant son propre bien, le propriétaire sait exactement ce qu’il achète.
- Optimisation fiscale : La création d’une SCI ou d’une société spéciale permet de maîtriser la fiscalité des revenus de patrimoine.
- Transmission patrimoniale : Cette méthode facilite la transmission du patrimoine en nue-propriété à ses proches.
Risques Fiscaux
La stratégie de rachat à soi-même est étroitement surveillée par l’administration fiscale. Une mauvaise justification de l’opération peut être considérée comme une évasion fiscale, entraînant des sanctions sévères. Il est crucial de prouver l’existence réelle et légale de la société et d’éviter que le propriétaire ou un membre de sa famille ne détienne la majorité des parts.
Dispositions à Prendre
Pour éviter des poursuites judiciaires et fiscales, il est recommandé de :
- Effectuer un changement de propriétaire réel et légitime.
- Éviter que le propriétaire ou un membre de sa famille détienne plus de 50% des parts.
- Opter pour le régime de séparation des biens en cas de mariage.
- Estimer le bien à sa juste valeur.
- Prouver une motivation patrimoniale ou juridique.
Conclusion
Le rachat à soi-même est une stratégie d’investissement immobilier permettant de diversifier son patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Cette technique consiste à vendre ses biens immobiliers à une SCI qu’on a créée, transformant des revenus fonciers en revenus bénéficiant d’abattements ou de déductions. Bien que complexe, cette opération offre des opportunités de constituer un patrimoine immobilier tout en générant des plus-values potentielles importantes.